 |
| Perumahan (Google) |
Memiliki tempat tinggal merupakan sebuah kebutuhan primer, setidaknya ini yang diajarkan kepada kita sejak duduk di bangku sekolah dasar. Sandang, pangan, dan papan. Tingginya permintaan menjadi penyebab utama harga rumah selalu meningkat. Hingga timbul sebuah stigma, beli sekarang karena senin harga naik, dampak dari iklan salah satu pengembang besar yang rutin hadir di layar kaca pada setiap akhir minggu.
Rumah di Jakarta dan kota-kota sekitarnya semakin hari semakin tidak terjangkau. Pengembang seperti begitu mudahnya menuliskan M (baca: Miliar) pada harga rumah yang dijualnya. Pertanyaannya kemudian, apa benar harga rumah akan selalu naik? Apa iya kalau kita tidak membeli rumah hari ini maka harganya akan semakin melonjak di kemudian hari? Jika iya, kenapa penulis justru melarang millenials untuk membeli rumah sekarang?
Permintaan vs Penawaran
Terbatasnya lahan dan tingginya permintaan menjadi alasan pengembang untuk menaikkan harga rumah yang dijualnya, sembari menebar teror 'senin harga naik'. Hukum pasti ekonomi ini memang sudah mutlak dan penulis tidak akan membantahnya. Bahkan sesungguhnya, tulisan ini menggunakan teori ini sebagai dasar kerangka pemikiran. Berangkat dari teori ini, secara tidak langsung kita akan menegur pengembang. Rumahmu kemahalan!
Faktanya, tingginya permintaan atas properti justru akibat ulah dari para investor atau spekulator dan bukan permintaan riil masyarakat yang membutuhkan hunian. Pembuktiannya mudah, banyak rumah dan ruko yang kosong di kawasan properti yang sudah dinyatakan sold out oleh pengembang. Investor atau spekulator ini yang memanipulasi jumlah permintaan sehingga seolah-olah angka permintaan begitu tinggi, efek dominonya adalah pengembang menjadi seenaknya menaikkan harga. Karena jual di harga berapapun pasti akan ada yang beli..
Fenomena Bubble
Krisis subprime mortgage di Amerika Serikat pada tahun 2008 silam disebabkan oleh meningkatnya permintaan atas properti melalui KPR (Kredit Pemilikan Rumah) akibat diturunkannya tingkat bunga oleh Bank Sentral (The Fed). Melonjaknya permintaan tadi kemudian mengakibatkan meningkatnya harga properti Fenomena ini yang dinamakan bubble (gelembung). Selayaknya sebuah gelembung, ia akan membesar dan kemudian pecah. Kemudian apa menyebabkan gelembung itu pecah? Kemudahan untuk mengajukan KPR dan meningkatnya harga properti ternyata tidak dibarengi dengan kemampuan masyarakat AS untuk membayar cicilan terlebih setelah The Fed akhirnya meningkatkan tingkat suku bunga untuk mengendalikan inflasi. Gagal bayar secara massal tadi mengakibatkan krisis keuangan di sana, dan harga properti menjadi turun tajam.
Bubble di Indonesia = Coming Soon?
Banyak analis yang membantah akan terjadinya potensi bubble tersebut di indonesia. Argumen yang biasanya digunakan adalah transaksi KPR di Indonesia masih konvensional, tidak ada CDO atau surat utang yang didasarkan atas KPR. Padahal, secara sederhana sebetulnya sama saja. Harga properti di Jakarta telah meningkat secara tidak wajar. Gelembung itu kini sedang membesar, menunggu pecah. Bisa disebabkan oleh hal yang sama, yakni gagal bayar ataupun hal yang lain seperti ketidakmampuan masyarakat membeli properti.
Harga Rumah di Jakarta akan Turun!
Belilah rumah di Ageng Podomojo sekarang, senin harga naik! Sebuah kalimat promosi yang meracuni pemikiran masyarakat kita, seakan-akan properti merupakan barang sakti yang harganya akan naik setiap minggu. Padahal, properti sama saja halnya dengan barang atau bahkan instrumen investasi lainnya. Harganya akan terkoreksi secara alami apabila sudah terlalu tinggi ataupun rendah, menuju di titik harga sebenarnya. Sebagai contoh, bitcoin yang begitu diagungkan beberapa waktu lalu akhirnya sekarang runtuh juga. Tingginya harga properti di Jakarta hari ini akan terkoreksi juga di kemudian hari, dengan kata lain harganya akan turun menjadi selayaknya properti tersebut dihargai.
Investor atau bahkan spekulator memiliki sifat bahwa memiliki uang kas adalah segalanya. Mereka tidak nyaman memiliki segudang aset berupa properti yang meskipun harganya terus naik namun sulit untuk dijual. Sebuah gain atau perolehan keuntungan baru bisa mereka nikmati ketika aset tersebut telah dijual. Apa yang terjadi apabila harga properti di suatu kawasan tidak terjangkau? Tidak ada yang mampu membeli. Mau tidak mau, investor pemilik properti ini akan menurunkan harganya karena mereka membutuhkan uang tersebut untuk dikonversi ke bentuk aset investasi lainnya, seperti saham dan obligasi yang dianggapnya lebih likuid. Hal ini kemudian terbukti, banyak pengembang di Jabodetabek yang menunda untuk menaikkan harga selama lima tahun ini, bahkan justru menurunkan harganya. Sekalipun menaikkan harga, mereka akan mengemasnya dalam iming-iming diskon.
Sudah Punya Anak-Istri, Butuh Rumah
Menunggu gelembung itu pecah atau harga properti turun memang bukan merupakan sebuah hal yang mudah, khususnya bagi millennials Jakarta yang sudah berkeluarga dan tidak mungkin untuk tinggal di Pondok Mertua Indah. Maka satu-satunya yang dapat dilakukan adalah jangan mudah terkena jebakan sales, baik itu pengembang maupun broker rumah seken. Jangan segan-segan untuk menawar!
Faktanya, tingginya permintaan atas properti justru akibat ulah dari para investor atau spekulator dan bukan permintaan riil masyarakat yang membutuhkan hunian. Pembuktiannya mudah, banyak rumah dan ruko yang kosong di kawasan properti yang sudah dinyatakan sold out oleh pengembang. Investor atau spekulator ini yang memanipulasi jumlah permintaan sehingga seolah-olah angka permintaan begitu tinggi, efek dominonya adalah pengembang menjadi seenaknya menaikkan harga. Karena jual di harga berapapun pasti akan ada yang beli..
Fenomena Bubble
Krisis subprime mortgage di Amerika Serikat pada tahun 2008 silam disebabkan oleh meningkatnya permintaan atas properti melalui KPR (Kredit Pemilikan Rumah) akibat diturunkannya tingkat bunga oleh Bank Sentral (The Fed). Melonjaknya permintaan tadi kemudian mengakibatkan meningkatnya harga properti Fenomena ini yang dinamakan bubble (gelembung). Selayaknya sebuah gelembung, ia akan membesar dan kemudian pecah. Kemudian apa menyebabkan gelembung itu pecah? Kemudahan untuk mengajukan KPR dan meningkatnya harga properti ternyata tidak dibarengi dengan kemampuan masyarakat AS untuk membayar cicilan terlebih setelah The Fed akhirnya meningkatkan tingkat suku bunga untuk mengendalikan inflasi. Gagal bayar secara massal tadi mengakibatkan krisis keuangan di sana, dan harga properti menjadi turun tajam.
Bubble di Indonesia = Coming Soon?
Banyak analis yang membantah akan terjadinya potensi bubble tersebut di indonesia. Argumen yang biasanya digunakan adalah transaksi KPR di Indonesia masih konvensional, tidak ada CDO atau surat utang yang didasarkan atas KPR. Padahal, secara sederhana sebetulnya sama saja. Harga properti di Jakarta telah meningkat secara tidak wajar. Gelembung itu kini sedang membesar, menunggu pecah. Bisa disebabkan oleh hal yang sama, yakni gagal bayar ataupun hal yang lain seperti ketidakmampuan masyarakat membeli properti.
Harga Rumah di Jakarta akan Turun!
Belilah rumah di Ageng Podomojo sekarang, senin harga naik! Sebuah kalimat promosi yang meracuni pemikiran masyarakat kita, seakan-akan properti merupakan barang sakti yang harganya akan naik setiap minggu. Padahal, properti sama saja halnya dengan barang atau bahkan instrumen investasi lainnya. Harganya akan terkoreksi secara alami apabila sudah terlalu tinggi ataupun rendah, menuju di titik harga sebenarnya. Sebagai contoh, bitcoin yang begitu diagungkan beberapa waktu lalu akhirnya sekarang runtuh juga. Tingginya harga properti di Jakarta hari ini akan terkoreksi juga di kemudian hari, dengan kata lain harganya akan turun menjadi selayaknya properti tersebut dihargai.
Investor atau bahkan spekulator memiliki sifat bahwa memiliki uang kas adalah segalanya. Mereka tidak nyaman memiliki segudang aset berupa properti yang meskipun harganya terus naik namun sulit untuk dijual. Sebuah gain atau perolehan keuntungan baru bisa mereka nikmati ketika aset tersebut telah dijual. Apa yang terjadi apabila harga properti di suatu kawasan tidak terjangkau? Tidak ada yang mampu membeli. Mau tidak mau, investor pemilik properti ini akan menurunkan harganya karena mereka membutuhkan uang tersebut untuk dikonversi ke bentuk aset investasi lainnya, seperti saham dan obligasi yang dianggapnya lebih likuid. Hal ini kemudian terbukti, banyak pengembang di Jabodetabek yang menunda untuk menaikkan harga selama lima tahun ini, bahkan justru menurunkan harganya. Sekalipun menaikkan harga, mereka akan mengemasnya dalam iming-iming diskon.
Sudah Punya Anak-Istri, Butuh Rumah
Menunggu gelembung itu pecah atau harga properti turun memang bukan merupakan sebuah hal yang mudah, khususnya bagi millennials Jakarta yang sudah berkeluarga dan tidak mungkin untuk tinggal di Pondok Mertua Indah. Maka satu-satunya yang dapat dilakukan adalah jangan mudah terkena jebakan sales, baik itu pengembang maupun broker rumah seken. Jangan segan-segan untuk menawar!
